Konut Balonu

Yazar: Dr. Ahmet Büyükduman
197 sayfa
……….

Büyük bir özen ve ciddiyetle adeta kuyumcu titizliğiyle yapılan çalışmaların bir ürünü olan bu kitap, ülkemiz konut piyasasında fiyat ve kira gelişmelerinin çözümlenmesine yönelik yöntem açığını kapatan öncü bir eser olup bu alanda kendisinden sonra gelecek çalışmaları özendirici bir kaynak nitaliği taşımaktadır. – Prof. Dr. Kaya Ardıç

Konut ve gayrimenkul fiyatları çok şişti! Konut balonlarına dikkat kriz çıkacak! Gayrimenkul fiyatları nelerden etkilenir? Konut balonu nasıl oluşur? Bu gibi yargı ve soruların tatmin edici cevapları ancak gerçek uzmanlardan edinilebilir. Dr. Büyükduman bu kitabında uzun yıllar gayrimenkul piyasalarının içinde olmanın verdiği deneyimle ampirik ve teorik kent ekonomisi verilerini ustaca bir araya getirerek konut fiyat hareketlerini mükemmel bir şekilde çözümlemiştir. – Prof. Dr. Cem Mehmet Baydur
……….

İÇİNDEKİLER

Önsöz
Giriş
BÖLÜM 1: KENT EKONOMİSİ
Rant
Öneri Kira Teorisi
Tek Merkezli Kent
Dışsallıklar
BÖLÜM 2: KONUT PİYASASI: KONUT TALE VE ARZI
Gayrimenkul Mekan ve Varlık Piyasaları
Konut Talebi
Konut Arzı
Konut Piyasasının İşleyişi
Göreceli Gayrimenkul Fiyatlarında İstikrar
Konut Piyasası ve Finansal Piyasalar Arasında İlişkiler
Fiyat Balonları
BÖLÜM 3: KONUT FİYAT ENDEKSLERİ
Konut Fiyat Endekslerinin Kullanım Alanları
Konut Fiyat Endeksi Oluşturmakta Karşılaşılan Zorluklar
Konut Fiyat Endeksi Oluşturmakta Kullanılan Başlıca Yöntemler
TCMB Konut Fiyat Endeksleri
BÖLÜM 4: İSTANBUL KONUT KİRA VE FİYAT ENDEKSİ OLUŞTURULMASI
Yöntem
Kalibrasyon
Kiralarla Fiyatlar Arasındaki İlişki
Kira Çarpanı
Kira/Fiyat Oranı
Uzun Dönemli Ortalamalar
Ekonomik Büyüme
Faiz Oranları
Varlık Piyasaları
Reel Konut Fiyatları ve Konut Arzı
İnşaat Malzemeleri
BÖLÜM 5: KONUT PİYASASI İÇİN BİR ÖNCÜ GÖSTERGE ÖNERİSİ: OTO FİNANSMAN KATSAYISI
Kira ve Konut Sahipliği Maliyeti
Oto Finansman Katsayısı
Ekonometrik testler: İstanbul Örneğinde Konut Fiyat Tahmini
SONUÇ
KAYNAKÇA
EKLER
……….

KİTAPTAN BİR ALINTI

Kira Çarpanı veya Fiyat/Kira Oranı konutun fiyatının kirasına oranıdır. Bizim çalışmamızda birim fiyatın birim aylık kiraya bölünmesiyle hesaplanmıştır. Fiyat/kira oranı yüksek enflasyonlu 1988-2004 döneminde 100 ilâ 150 ay arasında dalgalanmıştır. Bu yıllar arası fiyat/kira oranının ortalaması 130’dur.

Yıl olarak ifade edilirse bu değerleri 12’ye bölmek gerekmektedir. Yıl olarak ifade edildiğinde 1988-2004 döneminde 8 ile 12,5 yıl arasında değişen kira çarpanı 2005 yılından itibaren hızla yükselmiş, 2012 yılı sonunda 234 ay veya 19,5 yıl olmuştur.

Kira çarpanının yükselmesi konut fiyatlarında gözlemlenen artışların kiralarda gözlemlenen artışlardan daha yüksek bir oranda gerçekleştiği anlamına gelmektedir. 2004 yılında sonra konut fiyatları kiralardaki artıştan daha yüksek bir oranda artmıştır.